基本案情

2006年2月13日，被告胡某与被告秦某签订了《房屋买卖合同》。合同约定：胡某将位于樊城区丹江路21号丹庆花园内2单元8层右室卖给被告秦某，房屋成交价为9.5万元，在合同签订之日被告秦某应支付购房款7万元，办理房产权过户手续时再支付2.5万元余款。合同第三条还约定“该房屋属湖北汽车蓄电池厂单位房改房，甲方（胡某）保证乙方（秦某）享有和蓄电池厂其他住户同样的权利和利益。若出现不平等待遇和额外收费，甲方负全部责任并解决问题”。第五条约定“该房屋房产证办理分两套方案。第一套方案为：直接以乙方的名誉办理产权登记手续，当启动登记手续完毕时，乙方将余款一次性付清。第二套方案为：以甲方的名誉办理产权登记手续，再过户给乙方。甲方应保证过户所需的资料真实有效”，合同还约定了其它相关条款。合同签订后，被告秦某于当日给被告胡某支付7万元购房款，被告胡某将房屋交付给了被告秦某。被告秦某对房屋进行了装修，从2006年5月和家人在此房屋居住至今。原告周某原系湖北汽车蓄电池厂职工，该厂于2005年分给原告周某本案诉争的房屋。1997年，原告停薪留职后，先后到广东、浙江等地打工谋生，2006年在浙江海久电池股份有限公司上班，同年2月6日将女儿周楚颖带到浙江德清新市，并转学到新市镇完全小学上学。被告胡某与原告周某系夫妻关系。被告胡某与被告秦某签订房屋买卖合同时，原告周某不在现场。被告胡某交付房屋给被告秦某后，到浙江抗州市萧山区打工，距原告周某处德清新市约80-90公里。2006年年底，被告胡某与原告周某在一起生活，现居住在浙江杭州市。原告周某每年过年回襄阳市一次。原告周某与被告秦某系亲戚关系，但是相互不走动。2008年正月初六，原告周某在其岳父家中做客对亲朋说把本案争议的房屋卖给了被告秦某。2006年3月9日，原告周某电话通知被告秦某到其单位原湖北汽车蓄电池厂补交了3000元的购房款。2009年9月29日和11月17日，原告分别取得该房屋产权证书和土地使用权证书，所有权人栏中记载周某。故诉至法院要求判令被告秦某与被告胡某订立的房屋买卖合同无效。

裁判结果

本案构成无权处分，该案的房屋是胡某与周某的夫妻共同共有财产，胡某出卖该房屋的行为是无权分行为。但是周某与胡某是夫妻关系，房屋交付给秦某在长达近5的时间里周某不可能不知道出卖房屋的事实，其以行为对胡某的出卖房行为进行了追认。应适用合同法第五十一条，认定合同有效。

裁判理由

处理该案有几种不同认识：

第一种意见认为，胡某与秦某签订的房屋买卖合同无效。理由是《最高人法院关于贯彻执行（中华人民共和国法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。这都说明在处理共同共有财产时应当取得全体共同共有人的一致同意。所以本案构成无权处分，胡某的出卖房屋的行为侵害了周某的合法权利，应认定无效。秦某的损失，因合同无效可以向胡某要求损害赔偿。

第二种意见认为，胡某与秦某签订的房屋买卖合同无效，理由如上。但是，秦某可以基于善意取得的法律制度取得该案争议房屋的所有权。

第三种意见认为，胡某与秦某签订的房屋买卖合同有效。理由是：胡某与周某是夫妻关系，胡某在处理该房屋前，不可能不与周某商量取得他的同意，而且房屋交付给秦某多年，周某不可能不知道出卖房屋的事实。秦某有理由相信胡某有代理权，其行为构成表见代理，法律后果应由胡某与周某共同承担。秦某取得该房屋的所有权。

第四种意见是本案的裁判结果。理由如下：1、首先认定本案合同有效是符合平常人的感情的，也符合合同法的立法宗旨，维持交易的安全和稳定。因为出现本案反悔的绝大多数情况，都是现在房屋价格成倍上涨的原因造成的，如果房屋价格下跌的话，周某肯定不会反悔。根据诚实信用原则，法律应当对人们的行为作出正面的意味着对当事人随意否定交易行为的肯定的价值评价，从而指引人们的行为。如果本案认定合同无效，无疑是助长不诚实信用人实施不信用行为，这是法律价值取向所不容许的。所以应认定合同有效。2、第三种意见认为构成了表见代理，其实不然。合同法第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。从该条规定得知，表见代理其实是无权代理的一种，是法律规定在相对人有理由相信行为人有代理权时，使法律后果归于有权代理。那么它首先要符合有权代理的一般特征。即代理是代理人以被告代理人的名义，为被代理人的利益实施的法律行为。关键是要以被代理人名义，而本案胡某并没有以周某的名义与秦某签订合同，所以不符合委托代理的一般特征。那么，胡某对周某是否有法定代理权呢？如果有，则可以构成表见代理，如果没有，则不能构表见代理。代理权的来源有三种，一种是法定代理权，是基于法律的规定；一种是指定代理权，是基于法院的指定；再一种是委托代理权，是基于当事人的合意，被代理人的授予。显然，本案不存在指定代理的问题，从法律事实层面上讲周某也没有委托胡某，所以胡某处分房屋的行为要构成表见代理，就看胡某对周某是否有法定代理权。胡某与周某是夫妻关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本条司法解释规定了家事代理权，即夫妻任何一方对另一方有家事代理权，一方的家事行为对夫妻双方均产生法律效力。从本条的规定可以得知家事代理权指的是日常生活事务的处理，不包括重要处理事务，即不适用本案的情况，也就是说，处理房屋的事情不是家事代理权的范围。所以胡某对周某没有法定代理权。故本案不能构成表见代理。这从婚姻法解释（三）的第十一条也能得到应证。第十一条是这样规定的“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。该条规定与解释（一）的第十七条第二款的规定如出一辙，对购房人利益保护走的是善意取得的法律制度。所以本案难以合同法第四十九条规定来保护购买人秦某的合法利益。那么是否可以适用善意取得的法律制度来保护购房人的利益呢？如果符合善意取得的条件的话是可以的，但是就本案言（象这种情况很普遍）是不能的。因为秦某到现并没办理房屋过户手续，不符合善意取得的条件。那么本案是否是走投无路必须确定合同无效呢？不是的。本案适用合同法第五十一条的规定。即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案周某是否有追认的意思表示是本案的关键所在。意思表示分明示和默示两种形式。明示是指表意人通过一定的形式将自己的内心意思表示于外，包括口头、书面、肢体语言。默示分作为和不作为两种形式。作为的默示就是未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受。不作为的默示，即沉默，必须是当事人先有约定或者法律有明文规定。《合同法》解释（二）第二条也规定了推定的形式。“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方当事人的民事行为能够推定双方订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”。我再回到本案，周某应当是以默示的表思方式追认了胡某出卖房的行为。首先，周某与胡某是夫妻，中国人习惯在家庭作出重大处理时夫妻双方一般是要商量的，何况是对房屋的处理呢。胡某在处理房屋之前不可能不与周某商量。二、2006年周某电话通知秦某交房款，三、把房屋交给了秦某，秦某对房屋进行了装修，四、2008年过年时周某还亲口对人说把房屋卖了。这些事实都表明周某以作为的默示方式追认了卖房的行为。