《“借名买房”协议》能对抗法院强制执行吗？

　“借名买房”是指借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。由于“借名买房”行为涉及多重法律关系以及存在权利人名实不符的情况，因而在实践中往往存在法律风险，最终导致相关当事人对簿公堂、钱房两空。近日，樊城区法院便审理了一起案外人执行异议之诉。

基本案情

朱某作为借名人，李某作为出名人，约定朱某以李某的名义实际出资购买案涉房屋。2022年10月，李某因未履行金钱债务，被申请强制执行，樊城区法院依法裁定拍卖登记于李某名下的案涉房屋。

因此，朱某向樊城区法院提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房屋归朱某所有，并不得执行案涉房屋。庭审中，朱某提交了一份2010年9月签订的《借名买房协议书》，协议书载明案涉房屋系朱某以李某名义购买，房屋所有权归朱某所有，由朱某实际占有并使用该房屋，李某不得做出影响朱某正常使用的行为，其对房屋的侵占、破坏、转卖、出租、抵押等行为均无效。

法院审理

该案焦点在于案涉房屋的产权归属以及能否凭借借名买房协议排除法院强制执行。《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。因此，不动产登记簿是确定权利主体的基本依据，是人民法院判断不动产权利人的标准。案涉房屋属于不动产，登记在李某名下，故从法律上应当确认李某为该房屋的所有权人。对于朱某要求确认案涉房屋归其所有，并不得执行案涉房屋的诉讼请求，法院不予支持。

在驳回朱某诉讼请求的同时，法院也向其详细说明了权利救济的途径：因物权具有排他性，朱某并不能当然取得案涉房屋所有权，在完成过户登记之前无法享有物权，其享有的权利性质仅为债权请求权，因此，朱某可依据借名买房的约定要求李某进行赔偿。

法官说理

当借名购买的房屋被查封且进入执行程序之后，显然借名人所面对的不仅仅是基于意思自治的合同当事人，还有出名人的债权人和以国家强制力为保障的执行程序。出名人因其他法律关系被债权人申请强制执行，该债权人已经耗费了巨大的诉讼成本，如果在已经进入执行程序且对被执行人（出名人）名下房屋完成查封的情况下，还允许案外人仅基于“借名买房”下的债权请求权排除法院的强制执行，不仅将进一步增加债权人的维权成本，还将增大执行程序的不确定性。

同时，物权法定和公示公信原则是《民法典》所确定的物权基本原则，即我国法律将物权效力和债权效力的认定进行区分，采取债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，不动产物权变动的效力仍需要通过法定方式（即进行登记）完成，这对于维护私有产权、促进交易具有极大的意义。如果支持借名买房下的债权能够对抗依法登记的物权，不仅将冲击物权的基本原则，同时也增加了交易风险。

近年来，某些人意图通过“借名买房”来规避限购政策和享受政策优惠，这种行为在一定程度上削弱了国家调控政策和福利政策的实际效果。而且，“借名买房”中的借名人属于受益人，基于权利义务对等和风险收益对等原则的考虑，其理应承担因房屋登记在出名人名下所产生的各类风险，自然也包括房屋被强制执行的风险。在此，樊城区法院温馨提示大家，要谨慎做出“借名买房”行为，这既是维护正常的市场交易环境，也是在维护自己的合法权益。