春节假期结束，新一轮的房屋租赁高峰也随之而来。对于许多出租人、承租人来说，看房和签订租房合同是至关重要的环节。

出租人按照合同约定交付了特定房屋及场地，承租人使用期间认为实际面积少于合同约定面积，并以此为由拒绝交纳租金，要求减少租金，是否可以支持？

2018年，襄阳某商贸公司将某处楼房及其院内场地出租给某汽车公司，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期6年，汽车公司如约交纳租金三年后，未再向商贸公司支付租金，商贸公司遂将汽车公司诉至法院，要求支付租金。

汽车公司认为承租的楼房及院内场地面积少于合同约定面积，商贸公司违约在先，租金应予以减少。

商贸公司称租赁合同约定的出租范围就是该楼房及其院内场地，并未违约。

法院审理

法院经审理认为，依据《房屋租赁合同》约定，租赁范围系“某楼房及院内场地（面积约10亩）”，系特定房屋及场地，原、被告双方并非约定以面积划分具体租赁范围。庭审中查明，商贸公司如约交付了楼房及院内场地，交付的租赁场地范围与《房屋租赁合同》约定范围一致。承租人汽车公司签订《房屋租赁合同》时也已知晓承租范围系某楼房及院内场地，双方对面积的约定仅是估算，承租人汽车公司在签订《房屋租赁合同》时应当知道约定面积与实际面积不一致，且本案并非按照每亩价格确定租金，汽车公司在合同履行过程中以实际面积小于约定租赁面积为由要求减付租金，有违诚信原则。出租人商贸公司已依约交付了该特定房屋及场地，故承租人某汽车公司辩称未交付足够面积场地的理由，本院不予采信，被告汽车公司应依据《房屋租赁合同》约定数额支付剩余租金。

法官说法

房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同，合同应是双方真实的意思表示。

实践中，常见的租金计算方式，一是以特定房屋约定租赁范围，并约定固定的租金数额；二是以面积约定租赁范围，按照面积和每平方米单价计算租金数额，常见于开放式商铺。对于前者，房屋或场地是特定的，也是双方在签订租赁合同时均认可的范围，房租是固定的，出租人也如约交付了案涉房屋，应视为出租人已履行了其义务，本案符合该情形。但对于后者，面积大小直接影响租金数额。本案情形系双方明确约定了特定房屋及场地，在签订租赁合同之前，承租人也明确知道是某楼房及院内场地，此时承租人在使用该楼房及场地三年后提出实际面积与约定面积不一致，要求减少租金，法院不予支持。

在实际情况中，还存在约定面积涵盖了公摊面积或购房赠送的面积（如开发商赠送的露台部分等可能不载明于房产证中）等情形，此时约定租赁面积大于实际面积具有其合理性。双方在签订租赁合同时，若不存在恶意隐瞒欺诈，出租人、承租人尽到基本审查义务后，双方在明知出租特定房屋范围的情况下，自愿签订了租赁合同，此时一方再以约定租赁面积与实际面积不符为由要求提高或降低租金标准，有违诚信原则。房屋租赁市场纠纷繁多，各方主体应诚信友好履约，减少矛盾纠纷。