近年来，随着城市建设和房地产行业的发展，大量居民聚集生活而形成的物业服务纠纷也随之成为城市基层社会治理的重要内容。

如何有效化解该类纠纷，是人民法院必须面对的一个新课题。樊城区法院以诉前调解“止诉”、示范裁判“化诉”、延伸治理“减诉”的递进式解纷模式，促进矛盾纠纷化解、现实问题解决、基层治理优化。

今年6月，某物业公司向樊城区法院先后递交了56份物业诉讼材料，要求业主补缴所欠物业费并支付违约金。考虑到大部分物业服务纠纷案件呈群体性，案件撤诉率高，具有诉源治理可行性，收到相关材料后，樊城区法院汇总案件存在的主要争议焦点问题，联合襄阳市房产和物业纠纷人民调解委员会，分级分类开展矛盾化解工作。

诉前调解“止诉”

“我不仅要交1.4一平的物业费，每个月还有60元的车位管理费，但我的车位经常被占，不仅耽误回家时间，还非常影响心情，多次反映，物业也一直没有解决措施！”

“小区不仅绿化不行，卫生也打扫得不干净，经常在绿化带发现狗屎，上回有个下水道井盖破了，一个月才修好，这对小孩子多危险啊！”

“我们小区的保安形同虚设，我的快递丢了好几次了，销售保险正常通行，门口都是小广告，骚扰电话也接连不断。”

......

通过电话访谈，业主们对物业公司的不作为气愤不已。梳理好业主们反馈的问题，结合现场勘测、实地走访及向案外业主了解真实情况等方式，在法官的参与指导下，调解员快速厘清了矛盾焦点，并联系业主代表与物业公司开展座谈会。

调解员从换位思考的角度分析了双方当事人的难处和实际情况、讲解了双方的权利及义务等，通过讲道理、摆法条、提措施等方式，建议业主按时缴纳物业费，提醒物业公司及时回应业主的诉求、切实解决问题，以实际行动赢得业主的信任，积极引导双方互相理解、互谅互让。

最终，在各方努力下，42户业主与物业公司达成一致，在诉前化解了纠纷。

示范裁判“化诉”

鉴于该起系列案大多诉前调解成功，仅剩余14起，承办法官对其中一件具有典型性、代表性的案件，公开开庭审理后做出判决。

“今天组织你们小区13家业主和物业公司，主要是为了再次对物业纠纷案件进行调解......”该案生效后，承办法官组织相关平行案件当事人进行庭前调解，耐心释法说理。

“该案中被告辩称的电梯时好时坏、保安亭无人值守、垃圾处理不及时等问题应该是在座各位要反映的，但这都不构成拒缴物业费的理由。物业公司有营造良好居住环境的责任，如果业主因瑕疵问题拖欠缴纳，物业公司也会缺乏基本运营保障，陷入恶性循环，业主享受物业服务的同时，应当缴纳物业费。”

“你们的矛盾纠纷并不大，组织调解是出于对双方利益的考虑，能更快解决实际问题，减少不必要的麻烦。”

在物业公司承诺保障业主权益及提出具体改进计划后，业主们对“示范性判决”的内容表示认可，一致同意比照判决认定的缴纳标准补齐物业费，并当场履行完毕。

通过“先行裁判+诉中调解”，快立快审快调，最大程度上延伸释法范围，充分发挥示范裁判作用，达成“审理一案，化解一片”的良好效果。

延伸治理“减诉”

解纷不是终点，是社会治理的起点。

“上次法院主持调解后，我们已经及时进行了整改，业主们都对我们的服务表示满意，也没有拖欠物业费的情况了......”

对于已审结的物业纠纷，樊城区法院认真落实判后答疑和诉后回访制度，跟进履行情况，促进物业纠纷实质化解、源头预防。

“制定科学合理的收费标准；加强对物业公司的管理；完善物业服务投诉平台；督促指导尚未成立业主委员会的小区尽快召开业主大会……”这是樊城区法院向区住建局发出的司法建议，得到了区住建部门的高度重视和积极回应。

今年4月，樊城区法院在深入分析研判物业服务合同纠纷的主要成因和矛盾症结，向主管部门发出物业纠纷综合治理司法建议，为物业纠纷“把脉开方”，推动建议“落地有声”，从源头上预防和减少物业纠纷类案的多发高发。

此外，樊城区法院通过“普法进社区”“普法进物业”等活动，向物业公司及小区居民发放宣传手册、讲解法律知识、现场答疑解惑，增强法律意识，引导理性维权，形成解决问题用法、化解矛盾靠法的法治氛围。